Bail emphytéotique photovoltaïque : tout savoir en détail
- Romane BACQUET
- 6 nov. 2024
- 4 min de lecture
Dernière mise à jour : 6 mars
Les projets de centrales photovoltaïques impliquent un développeur pour l'installation et la maintenance, généralement sous la forme d'un bail emphytéotique, un contrat de longue durée couramment utilisé.
Ce bail permet au développeur d'exploiter le terrain tout en garantissant son maintien en bon état. Les propriétaires intéressés par un projet solaire doivent bien comprendre les spécificités de ce type de contrat.
Le bail emphytéotique, qu'est-ce que c'est ?
Le terme "emphytéotique" vient du grec "emphyteusis", qui signifie "planter, améliorer la terre". En France, il désigne un bail de longue durée, entre 18 et 99 ans, souvent utilisé pour les monuments, les énergies renouvelables ou l'agriculture.
Fonctionnement
Le bail emphytéotique est un contrat de location à long terme entre un propriétaire de terrain agricole et un locataire, appelé emphytéote. Ce contrat notarié permet à l'emphytéote d'utiliser le terrain, appelé ici emphytéose, pour y développer son projet en échange d’un loyer.
Pendant la durée du bail, l’emphytéote peut sous-louer, hypothéquer, ou vendre ses droits, et même réaliser des travaux, à condition que le terrain soit restitué dans son état initial en fin de bail.
Obligations des parties après signature du bail
Le locataire a pour première obligation d’entretenir et valoriser le terrain afin que le propriétaire le récupère dans son état initial à la fin du bail. Le loyer, ou canon emphytéotique, est versé sous forme d’annuités et reste faible, car l'objectif est d'augmenter la valeur du bien. Si des constructions ou rénovations sont effectuées, elles deviennent la propriété du bailleur en fin de bail.
D’autres clauses, comme les conditions de sous-location, peuvent être ajoutées. Le bail emphytéotique n’est pas renouvelable automatiquement, conformément à l’article L. 451-1 al. 2 du Code rural.
Avantages de ce type de bail
Le bail emphytéotique offre divers avantages au propriétaire du terrain. D'abord, il perçoit un loyer convenu avec le locataire. Le propriétaire est également assuré que son bien sera entretenu et valorisé pendant toute la durée du bail, avec la possibilité de le récupérer en état initial.
Une clause de démantèlement peut être négociée, pour que le terrain soit remis en état par le locataire à la fin du bail. À l’issue de celui-ci, le propriétaire peut aussi devenir propriétaire des constructions réalisées.
Le locataire prend en charge toutes les taxes, charges et impôts liés au terrain, y compris la taxe foncière, conformément aux articles 689 et 742 du Code Général des Impôts.
Bail emphytéotique : le meilleur bail pour les projets photovoltaïques ?
Le bail emphytéotique est le contrat privilégié pour les projets photovoltaïques, offrant un cadre juridique adapté. Il permet au développeur de louer le terrain et d’assurer la maintenance de l’installation solaire durant toute la période d’exploitation. Quant au propriétaire, il a la garantie de récupérer son terrain en état initial à la fin du bail ou peut choisir de devenir propriétaire de l'installation solaire.
Fonctionnement du photovoltaïque
Une ferme solaire permet de produire et vendre de l’électricité verte sur une friche agricole ou un toit de hangar, qui devient un hangar photovoltaïque, ce qui est particulièrement avantageux pour les zones isolées. La production est généralement injectée dans le réseau local, et avec une durée de vie moyenne de 20 à 30 ans, les panneaux solaires amortissent l'investissement en une quinzaine d'années.
Pendant ce temps, la centrale fournit une énergie renouvelable qui contribue au mix énergétique français, générant des revenus pour le propriétaire et appuyant la transition énergétique. De plus, des subventions existent pour l’installation, rendant le projet rapidement rentable.
Enfin, combiner un bail photovoltaïque emphytéotique avec du pâturage solaire est recommandé: des moutons, lamas ou chèvres peuvent paître autour des panneaux, maximisant ainsi l’usage du terrain sans affecter sa propriété.
Conditions pour le photovoltaïque
Ce type de bail offre à l’investisseur solaire des droits similaires à ceux d’un bail emphytéotique classique, avec des ajustements spécifiques. Avant de mettre en place un bail emphytéotique sur un terrain agricole, il est essentiel de vérifier l’absence de baux ruraux existants, qui, sans accord entre propriétaire et exploitant, peuvent rendre le projet solaire difficile.
La première étape consiste en une promesse de bail, signée entre le propriétaire et le développeur de projet, pour « bloquer » le terrain le temps des études de faisabilité et des démarches administratives. Une fois les études et le permis de construire finalisés, le développeur confirme son engagement pour débuter le bail.
Le montant de la redevance ou canon emphytéotique est ensuite négocié, sans obligation de suivre le barème préfectoral des baux ruraux. Après la signature du bail devant notaire, officialisée auprès du bureau des hypothèques, la construction et l’exploitation de la centrale photovoltaïque peuvent débuter, ainsi que le versement des loyers au propriétaire.
Quelle fiscalité sur le bail emphytéotique ?
L'acte de constitution du bail emphytéotique, établi devant notaire, est soumis à la taxe de publicité foncière au taux de 0,7 %, à la charge du locataire.
Que se passe-t-il à la fin du bail emphytéotique ?
À la fin du contrat, le propriétaire récupère son bien. Cependant, si le contrat le stipule, le bien peut aussi être transféré au locataire.
A savoir : Le recyclage des panneaux solaires photovoltaïques se fait désormais à 94%.
FAQ
Quel est l'intérêt du bail emphytéotique ?
Droits du Propriétaire : les droits et responsabilités du propriétaire sont clairement définis, ce qui lui donne un contrôle du bail. Obligations du Locataire : le locataire doit maintenir le bien en bon état et le valoriser ce qui protège par extension sa valeur.
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